11月26日，置地富拓是否可信华润置地、沈阳印度、铁西中国金茂分拆的革史三个消费基础设施REITS正式获得中国证监会批准，并在深圳证券交易所生效。华润汇改
随后，置地华润置地开始了另一次证券化探索。沈阳
根据北京产权交易所公告，铁西华润置地(沈阳)有限公司100%股权计划于11月28日至12月25日上市转让，革史底价为39.15亿元。华润汇改华润置地有限公司董事会于11月24日批准了产权转让。置地
根据新媒体查询，沈阳目标公司华润置地(沈阳)有限公司开发的铁西项目包括位于华润铁西中心的住宅、写字楼、富拓是否可信商业街、万象汇购物中心。自2015年开业以来，铁西万象汇一直是中国具有代表性的区域性购物中心项目之一。
华润置地通过股权转让准备发行资产证券化产品已有先例。
万象汇最大。
今年4月，华润置地(太原)有限公司100%股权上市转让。两个月后，以华润太原万象城为基础资产的“中信证券-华润置地消费基础设施资产支持专项计划一期”成功发行，拟筹集80亿元和43.58亿元。
基于这种情况，华润置地(沈阳)有限公司的股权转让动态很容易与证券化联系起来。
华润置地还向观点新媒体证实，上市转让是发行REITS产品的必要交易安排，计划于12月发行以沈阳铁西万象汇为基础资产的REITS资产证券化产品。
沈阳市场在华润置地的商业地图上已经开业，包括沈阳万象城(2011年)、铁西万象汇(2015年)、长白万象汇(2020年)、皇姑万象汇(2022年)和即将于今年12月开业的三台子万象汇。
其中，铁西万象汇总建筑面积25.57万平方米(含停车场11.22万平方米)，几乎是截至今年6月底华润置地在营的最大万象汇项目。山东淄博万象汇(25.07万平方米)等其他地区的万象汇量多为8-15万平方米。、烟台万象汇(18.94万平方米)。
根据第三方披露数据，截至10月初，铁西万象汇年累计销售额同比增长38%，日均客流量同比增长60%，夏季档单日客流量超过7.5万人。
但一个事实不容忽视:2022年4月，华润置地实际上发行了以沈阳铁西万象汇为基础的CMBS，筹集了21亿元，起息日期为2022年4月29日，期限为3 3 3 3 3 三年利率为3.30%。
距离上述CMBS发行仅一年半后，华润置地再次披露了计划通过沈阳铁西万象汇发行REITS的消息，导致了一系列问题——。
为什么华润中途转移到其他证券化市场？与CMBS相比，类REITS有什么吸引力？以及如何在技术层面实现不同产品的转化？
CMBS，即商业房地产抵押贷款资产支持证券，在报告中提到，该融资产品本质上是抵押贷款证券化，可以改善公司的现金流，而不转让项目控制。CMBS的融资抵押率为50%-60%，最高可达70%，与一些传统的商业贷款相比，或者如果不想在失去控制权的情况下引入投资者。
REITS是基于资产支持的专项计划（ABS），以非公开方式向合格投资者募集资金，通过SPV投资房地产资产，是资产证券化与REITS有机结合的金融产品。
与CMBS最本质的区别在于，类REITS基础资产的所有权需要改变。
证券化路线。
类REITs在抵押率方面一般不超过90%。以沈阳铁西万象汇为例，去年CMBS筹集21亿元，按50%-60%的抵押率计算，估值约35-42亿元，接近华润置地(沈阳)有限公司上市底价39.15亿元；如果改为发行REITS，可筹资额约为31.5-37.8亿元。
一位证券公司人士对新媒体的看法表示，REITS产品的优势主要是抵押率较高，或者项目出版可以实现。
至于证券化产品的转换，新媒体了解到沈阳铁西万象汇CMBS在发行一年后有权提前赎回，因此华润置地可能会在不久的将来赎回CMBS，并重新发行REITS。
包括中国金茂在内的企业也有类似的操作。
2021年1月，金茂以长沙金茂展秀城、青岛金茂湾为基础资产发行ABS，筹资规模11.18亿元，但今年8月提前终止并注销，并于10月26日重新分拆长沙展秀城发行消费基础设施REITS。
无论是金茂还是华润，他们对资产证券化态度的转变都发生在今年中国证监会将商业房地产纳入REITS试点项目后。股票振兴迎来了一个新时期，寻求更方便的融资渠道也被列入议程。
华润置地的最新回应是，随着消费基础设施公开发行REITS政策的实施，REITS也成为建设多层次REITS市场的重要组成部分。”华润置地将利用优质商业地产的优势进行Pre-REITs→类REITs→公开发行REITS多层次REITS业务，助力公司大资产管理战略方向。”。
数据显示，自2022年以来，华润置地已注册REITS发行额度160亿元，以杭州萧山万象汇、北京清河万象汇、南通万象城、太原万象城为基础，共发行REITS产品4款，总计115亿元。
沈阳铁西万象汇发行REITS打包后(估计39.15亿元)，发行额度将不多。
此外，根据新媒体的不完全统计，华润置地在过去三年中发行了约160亿元的CMBS，基于成都万象城、深圳罗湖华润大厦、重庆万象城、北京华润大厦和石家庄万象城。目前还不清楚华润是否会考虑在CMBS上发行其他合格项目。
比CMBS、REITS更具想象力的是公开发行REITS。目前，华润置地以青岛万象城为基础资产发行消费基础设施REITS，募集资金近70亿元，创下首批试点项目募集资金纪录。
伴随着新平台“华润商业资产”的出现，该平台于今年6月9日成立。除上述青岛万象城、北京清河万象汇、太原万象城外，核心管理团队还拥有郑州、青岛、淄博、石家庄、济南等13个项目的运营经验，总建筑面积199.24万平方米。
这意味着华润有可能将更多项目纳入证券化范畴。
(责任编辑：探索)